Fakty o nájomných bytoch v Púchove

1590

Už dlhšiu dobu rezonuje v Púchove téma nájomných bytov. Po preštudovaní legislatívy a všetkej dostupnej dokumentácie k nájomným bytom som sa rozhodla napísať nielen dotknutým, ale všetkým občanom nášho mesta, ako to vlastne s nájomnými bytmi je.

Začnime definíciami:

  1. Nájomné byty.

Sú to byty, ktorých investorom a aj vlastníkom je v tomto prípade mesto. Mesto takéto byty financuje z vlastných prostriedkov, z bankového úveru alebo ich kombináciou. Nájomníci okrem poplatkov spojených s užívaním bytu (teplo, elektrina a pod.) platia mestu nájom. Výška nájmu je určovaná zákonom o cenách a príslušných legislatívnych noriem vydaných ministerstvom. Mesto z nájmu spláca prípadný úver v banke. Po skončení úveru nájomníci platia nájom ďalej, mesto takéto prostriedky investuje do opravy bytových domov alebo peniaze z nájmu použije na financovanie iných investícii spojených s bývaním. Ľudia žijúci v bytoch sú nájomníci aj po splatení úveru. Sú to nájomné byty postavené z verejných prostriedkov zabezpečujúce sociálne bývanie. Byty ostávajú majetkom mesta.

  1. Nájomné byty postavené s podporou štátu.

Sú to byty, na ktoré poskytol štát nenávratný finančný príspevok na výstavbu nájomných bytov alebo úver prostredníctvom Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB). Môže ísť aj o kombináciu týchto dvoch štátnych príspevkov. Obe formy štátnej podpory sú poskytnuté za podmienky, že byty majú slúžiť ako nájomné byty určené pre riešenie bývania sociálne slabších skupín občanov. Byty majú charakter „štartovacieho, prechodného“ bývania pre nízkopríjmové rodiny s tým, že takéto rodiny si po určitom čase kúpia alebo prenajmú iný byt v prípade, že sa im podarí zvýšiť ich finančný príjem. Výška finančného príjmu je stanovená v zákone o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní ako aj v zákone o ŠFRB. Nájomníci majú podmienku dosiahnutia maximálneho príjmu uvedenú aj v zmluve, ktorú nájomcovia bytov podpísali pri pridelení bytu. Ak sa obyvateľom bytu zvýši príjem nad stanovenú hodnotu, musia takýto byt opustiť. Následne uvoľnený byt bude pridelený novej rodine, ktorá spĺňa podmienky, predovšetkým ich mesačný finančný príjem je nižší ako je limit.

Z uvedených dôvodov je možné takého byty prenajať na dobu určitú, najdlhšie na 3 roky. Ďalšie predĺženie nájomnej zmluvy v bytovom dome postavenom s podporou dotácií alebo úveru zo ŠFRB je možné iba pri opakovanom splnení podmienky dosiahnutia maximálne stanoveného príjmu. Takýmito nájomnými bytmi mesto zabezpečuje sociálne bývanie, a preto sa zmluva so ŠFRB a s príslušným ministerstvom, uzatvára na dlhú dobu, zvyčajne na 30 rokov. Po skončení úveru bude stále majiteľom bytov mesto. Mesto ich môže predať až po splatení úveru ŠFRB, t. j. po 30 rokoch a iba v prípade, že predaj takýchto bytov ako aj formu predaja schváli mestské zastupiteľstvo. V prípade, že na výstavbu nájomných bytov bola poskytnutá iba dotácia, mesto môže takéto byty predať najskôr po 20 rokoch.

Dotáciami a úvermi na podporu bývania chce štát dlhodobým financovaním sociálneho bývania podporiť mladé začínajúce rodiny a sociálne slabšie rodiny dostať sa k dôstojnému bývaniu v nájomných bytoch. Sankcie za nedodržanie podmienok stanovených zákonmi ako aj za predčasné splatenie úveru zo ŠFRB sú vysoké z toho dôvodu, aby sa v dlhodobom horizonte vedela zabezpečiť možnosť bývania v nájomných bytoch. V zmluvách uzatvorených so ŠFRB je napísané, že ak by sa mesto rozhodlo predčasne splatiť úver, musí mesto zaplatiť 10 % pokutu z nesplateného zostatku istiny úveru a vrátiť celý zostatok úveru. Sankcie pri nedodržaní podmienok z uzatvorenej zmluvy o poskytnutí dotácie sú ešte prísnejšie a mesto by muselo pri predčasnom predaji bytov vrátiť celú dotáciu prijatú na výstavbu nájomných bytov aj na výstavbu inžinierskych sietí spojených s výstavbou nájomných bytov.

  1. Byty v osobnom vlastníctve.

Sú to byty, ktoré si ľudia kúpili od predchádzajúceho vlastníka alebo nové byty, ktoré niekto postavil a predal ich záujemcom v trhovej cene. Takýchto bytov je v Púchove, ale aj na celom Slovensku, drvivá väčšina. Ľudia si na kúpu bytov zvyčajne museli zobrať pôžičku alebo hypotéku, ktorú splácajú desiatky rokov. Majiteľom bytu je potom fyzická osoba – človek, ktorý si byt kúpil. Aj v prípade kúpy bytu na hypotéku sa po splatení úveru byty stávajú výlučným vlastníctvom osôb, ktoré úver splatili.

  1. Financovanie a cena bytových domov č. súp. 1866 a 1867.

Poďme sa konkrétne pozrieť na bytové jednotky č. súp. 1866 a 1867, kde mesto niektorým rodinám nepredĺžilo nájom, pretože prekračujú limitovaný finančný príjem alebo vlastnia aj iné nehnuteľnosti. Tieto bytové jednotky sú nájomné byty postavené s podporou štátu (definícia č.2).

  1. Legislatívne podmienky bývania v nájomných bytoch postavených s podporou štátu

V čase, keď sa bytové domy č. súp. 1866 a 1867 stavali s podporou štátu, bolo postupované v prípade poskytnutia dotácií podľa Smernice Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja SR č. 8/1999, ktorou sa určujú pravidlá pre poskytovanie príspevkov na výstavbu nájomných bytov. Článok 4 Podmienky poskytnutia príspevku obsahuje ustanovenia o mesačnom príjme nájomcu a osôb s ním bývajúcich, a nájomná zmluva nesmela byť uzatvorená na dobu dlhšiu ako 3 roky. Ďalšími podmienkami pre priznanie nájomného bytu postaveného s podporou štátu bola neúplná rodina s najmenej dvoma deťmi, zdravotne ťažko postihnuté osoby a pod.

Legislatívne predpisy sa do roku 2010 viackrát menili. V roku 2003, kedy sa podpisovali prvé nájomné zmluvy, už platila podmienka pre domácnosť neprekročiť trojnásobok životného minima. Úver zo ŠFRB bol mestu poskytnutý v zmysle vtedy platného zákona č. 124/1996 o ŠFRB, podľa ktorého malo mesto podmienky nájmu v nájomných bytoch určiť všeobecne záväzným nariadením (VZN). Takéto VZN mestským zastupiteľstvom prijaté nebolo. Keďže ale obidva bytové domy boli postavené s kombináciou dotácie a úveru, bolo mesto povinné dodržiavať obidva legislatívne predpisy.

V súčasnosti platí nový zákon č. 443/2010 Z. z. o dotáciách na rozvoj bývania a o sociálnom bývaní v znení neskorších predpisov, ktorým boli zrušené všetky doterajšie predpisy týkajúce sa podpory bývania a kritérií pre poskytovanie nájomných bytov. V § 24 tohto zákona je ustanovenie, podľa ktorého sa pri uzatváraní nájomných zmlúv na byty postavené s podporou štátu postupuje podľa tohto zákona. V § 22 zákona sú stanovené podmienky a rozsah poskytovania sociálneho bývania v byte. Oprávnenou osobou je osoba žijúca v domácnosti s mesačným príjmom domácnosti najviac vo výške trojnásobku životného minima. Na uzatvorenie nájomnej zmluvy s mesačným príjmom domácnosti najviac vo výške štvornásobku životného minima sú oprávnené osoby spĺňajúce podmienky uvedené v § 22 ods. 3 písm. b) až d) zákona č. 443/2010 Z. z. Naďalej zostala platná podmienka zachovania nájomných bytov minimálne po dobu 20 rokov ako aj maximálna trojročná doba nájmu.

V roku 2013 bol prijatý aj nový zákon č. 150/2013 Z. z. o ŠFRB, podľa ktorého sa postupuje pri žiadostiach o úver prijatých a overených fondom od 1.1.2014. Obidva uvedené zákony boli už viackrát novelizované. V súčasnosti platí zákonná podmienka pre uzatvorenie nájomnej zmluvy na dobu 3 rokov, ako aj, že domácnosť žiadateľa môže mať mesačný príjem najviac vo výške trojnásobku životného minima. Spoločný mesačný príjem najviac vo výške štvornásobku životného minima môže mať domácnosť žiadateľa, ktorej je členom aj osoba s ťažkým zdravotným postihnutím, alebo ktorou je osamelý rodič s nezaopatreným dieťaťom, alebo v ktorej aspoň jeden člen zabezpečuje zdravotnícku starostlivosť, sociálne a všeobecne prospešné spoločenské služby, vzdelávanie, kultúru a tiež osoba, ktorej zanikol určitý druh starostlivosti podľa osobitných predpisov a nepresiahla vek 30 rokov, alebo osoba žijúca v domácnosti, ktorej sa poskytuje bytová náhrada za byt vydaný podľa osobitného predpisu.

  1. Podmienky stanovené mestom v účinných všeobecne záväzných nariadeniach.

Ako vyplýva z definície č. 2 tohto materiálu, všetci čo bývajú v nájomných bytoch postavených s podporou štátu vo forme dotácií a úveru zo ŠFRB, nesmú prekročiť mesačný limit finančného príjmu, ktorý je určený zákonom podľa konkrétnych podmienok uvedených v predchádzajúcom bode a maximálne trojročnú dobu nájmu.

Mesto v minulosti nemalo prijaté VZN o prideľovaní nájomných bytov, boli vypracované iba zásady, čo nebolo v súlade so zákonom o ŠFRB ani so zákonom o obecnom zriadení. Mestské zastupiteľstvo po viacerých obštrukciách nakoniec v roku 2017 prijalo VZN č. 4/2017 o prideľovaní nájomných bytov vo vlastníctve mesta Púchov, kde sú stanovené ďalšie podmienky pre poskytovanie mestských nájomných bytov.

Všetky nájomné zmluvy (prvá aj následné) môžu byť štatutárnym zástupcom mesta podpísané iba za splnenia zákonných podmienok a podmienok stanovených vo VZN. Nájomníci, ktorí nespĺňajú podmienky stanovené zákonmi a VZN sa neoprávnene domáhajú ďalšieho predĺženia nájomných zmlúv.

  1. Preverovanie plnenia podmienok pre uzatvorenie nájomných zmlúv.

Zo všetkej dostupnej dokumentácie súvisiacej s nájomnými bytmi a zmluvami je zrejmé, že už pred uplynutím prvých trojročných zmlúv a až do roku 2016 neboli oddelením dopravy a služieb vykonávané lustrácie nájomníkov s cieľom zistiť splnenie podmienok pre podpísanie ďalšej trojročnej nájomnej zmluvy. Prvé preverovanie bolo vykonané v roku 2016. Bytová komisia v roku 2016 neodporučila predĺžiť nájomnú zmluvu s jednou rodinou, ktorá v prenajatom byte nebýva, ale žije mimo územia SR. Ďalším nájomníkom prekračujúcim stanovené podmienky odporučila predĺžiť nájomnú zmluvu o jeden rok. Ďalšie preverovanie podmienok pre podpísanie nájomných zmlúv bolo vykonané po personálnej zmene príslušného referenta. „Kampaň proti lustrácii a prideľovaniu nájomných bytov“ bola úspešne ukončená tým, že novoprijatá zamestnankyňa v krátkom čase ukončila svoj pracovný pomer z dôvodu psychického nátlaku a vyhrážok. V ďalšom preverovaní podmienok pre následné uzatvorenie nájomných zmlúv pokračovala až súčasná referentka na oddelení dopravy a služieb.

Už pred rokom nájomníci, ktorí prekračujú limit maximálneho príjmu domácnosti, dostali upozornenie o neplnení podmienok pre uzatvorenie nájomnej zmluvy. Taktiež nájomníci, ktorí vlastnia inú nehnuteľnosť boli upozornení na porušovanie stanovených podmienok. Napriek tomu s nimi bolo podpísané predĺženie nájomnej zmluvy o jeden rok. Títo nájomníci mali jeden rok času (niektorí vlastne 2 roky) aby si usporiadali svoje majetkové pomery tak, aby v roku 2018 opäť spĺňali stanovené podmienky alebo aby si zabezpečili iné bývanie. Ide o nájomníkov, ktorí prevyšujú zákonom stanovený maximálny príjem domácnosti alebo o nájomníkov, ktorí vlastnia aj iné nehnuteľnosti, dokonca aj byty. Obchádzanie zákonom stanovených podmienok si mesto nemôže dovoliť zmierňovať, pretože tým porušuje zmluvy o poskytnutí dotácií a úveru zo ŠFRB.

  1. Výrazné prekročenie finančného limitu a iných podmienok pre uzatvorenie nájomných zmlúv.

Prekročenie finančných limitov malo od roku 2016 opakovane šesť nájomníkov z preverovaných. V roku 2016 traja nájomníci prevyšovali príjem do sumy 240 €, jeden nájomník do 500 € a dvaja nájomníci od 600 do 900 €. V roku 2017 piati nájomníci ešte zvýšili prekročenie stanovených maximálnych príjmov domácnosti a v jednej domácnosti sa prekročenie príjmu znížilo. V roku 2018 znova všetci šiesti nájomníci prekračovali príjmy od 239 € až do 1229 € mesačne nad stanovenú hranicu. Z týchto šiestich traja vlastnili aj iné nehnuteľnosti. Za tri roky nevykonali žiadne kroky k vyriešeniu svojho bývania.

V auguste 2017 bolo pri preverovaní splnenia podmienok pre uzatvorenie nájomných zmlúv na byty postavené s podporou štátu zistené, že z 18 preverovaných 5 domácností vlastnilo nehnuteľnosti, 5 prevyšovalo príjem, 5 prevyšovalo príjem a súčasne boli vlastníkmi iných nehnuteľností a jeden nájomník mal dlhy na nájomnom.

Vo februári 2018 bytová komisia neodporučila predĺžiť nájomnú zmluvu s jedným nájomníkom, ktorý vlastnil viacero nehnuteľností. V tomto období prebieha preverovanie splnenia podmienok pre uzatvorenie – predĺženie nájomných zmlúv u ďalších nájomníkov, ktorým končia trojročné alebo ročné nájomné zmluvy.

  1. Možnosti odkúpenia nájomných bytov postavených s podporou štátu.

Mesto je subjektom územnej samosprávy a v oblasti bývania je jeho úlohou zabezpečiť formou sociálneho bývania dôstojné bývanie aj sociálne slabším domácnostiam a obyvateľom. K zabezpečeniu tohto cieľa pomáha aj štát formou dotácií a úverov zo ŠFRB. Mesto postavilo takéto druhy bytov a je doslova povinné zachovať ich charakter sociálneho bývania. Z uvedeného dôvodu sa nájomné zmluvy uzatvárajú najviac na dobu 3 rokov. Obyvatelia, ktorým sa po troch rokoch zlepšila finančná situácia si musia zabezpečiť bývanie inou formou. Mesto je v prípade nájomných bytov postavených s podporou štátu jediným vlastníkom týchto bytov. Po splatení 30 ročného úveru bude naďalej vlastníkom mesto. Mesto uznesením mestského zastupiteľstva môže následne schváliť zámer predaja týchto bytov a MsZ musí schváliť aj formu predaja. Predaj môže byť uskutočnený spôsobom podľa predpisov platných v čase predaja.

Dovolím si pripomenúť aj VZN č. 3/2009 o predaji bytov a nebytových priestorov v meste, kde v článku 5.1. bodu 5 je napísané: „Byty na ktoré bola poskytnutá dotácia z FONDU ROZVOJA BÝVANIA sú vylúčené z predaja na dobu stanovenú v zmluve uzatvorenej s Fondom rozvoja a bývania. Do tejto doby budú tieto byty slúžiť len pre účely nájomného bývania.“

  1. Čakatelia na nájomné byty.

K 20. 7. 2018 eviduje mesto 74 žiadostí o pridelenie nájomného bytu, z toho: 21 žiadostí podali osamelí rodičia s dieťaťom alebo s viacerými deťmi, 9 dvojíc, 19 rodín s deťmi a 25 žiadostí podali slobodní, rozvedení a ovdovení jednotlivci. Žiadatelia majú záujem o nasledovné kategórie bytov: garsónka alebo jednoizbový byt – 26 žiadateľov, dvojizbový byt – 35 žiadateľov, trojizbový byt – 13 žiadateľov. Mesto eviduje najstaršiu žiadosť z roku 1986 a viac ako 5 rokov čaká na pridelenie bytu 31 záujemcov. Za posledných 5 rokov bolo prijatých 43 žiadostí o poskytnutie sociálneho bývania.

Vážení občania, v podmienkach trhovej ekonomiky sa zodpovednosť za obstaranie vlastného bývania preniesla na občana. Sú však vrstvy obyvateľstva, ktoré vzhľadom na charakter bytu ako tovaru nie sú schopné si samy obstarať primerané bývanie. Úlohou štátu a mesta je formou sociálneho bývania v nájomných bytoch postavených z verejných prostriedkov pomôcť práve takýmto obyvateľom.

Ing. Marta Kavecká, hlavná kontrolórka mesta