Základné pojmy a fakty o nájomnom bývaní

882

Nájomníci mestských bytov určených na sociálne bývanie sú v predvolebnom období využívaní bývalým primátorom M. Michalcom a jeho viceprimátorom M. Kubičárom na svoje zviditeľnenie.

Nájomníci sú napríklad zavádzaní, že platením nájomného si splatili časť obstarávacej ceny bytu. Žiadajú mesto, aby im byty odpredalo za ich zostatkovú cenu. Mesto naopak trvá na dodržaní zákonných a zmluvných podmienok a žiada vypratanie bytu tých nájomníkov, ktorým skončila nájomná zmluva a nespĺňajú sociálne podmienky na obnovenie zmluvy na ďalšie 3 roky. Tento rok sa to týkalo nájomníkov 7 mestských bytov, ktorých mesačný príjem domácnosti presahoval zákonný limit 3,5-násobku životného minima (v jednom prípade až o 1.229 eur). Navyše 4 rodiny z nich vlastnili aj vlastné byty, niektoré dokonca viaceré.

Na posledných rokovaniach mestského zastupiteľstva sa ukázalo, že nájomníci nepoznajú základné pojmy a fakty ohľadne problematiky nájomného bývania. Pomocou internetu sme čitateľom Púchovských novín pripravili stručný prehľad najdôležitejších faktov a základných pojmov súvisiacich s nájomným bývaním.

Nájomné byty na Slovensku

Takmer všetky byty na Slovensku sú v súkromnom vlastníctve. Slovensko má najmenej nájomného bývania v Európe – tvorí len 6% všetkých bytov. V ostatných krajinách Európskej únie sa podiel nájomných bytov pohybuje od 19% až do 62% z celkového bytového fondu. Napr. podiel nájomných bytov v susednom Rakúsku tvorí až 42% z celého bytového fondu a v Českej republike je to 21%.

Na Slovensku je približne 1,8 milióna obývaných bytov. Kým v roku 1989 sa na Slovensku postavilo vyše 33.000 nových bytov, v roku 1994 sa postavilo už len necelých 7.000 bytov. V roku 1996 vznikol na podporu výstavby Štátny fondu rozvoja bývania (ŠFRB). O dva roky zaviedol Program rozvoja bývania, v rámci ktorého sú poskytované dotácie na obstaranie nájomných bytov pre mestá a obce. Obce z nich od ich zavedenia doteraz postavili vyše 40.000 bytov.

V posledných rokoch sa na Slovensku ročne dokončí okolo 15.000 bytov. Väčšinou ide o investície súkromného sektora, počet postavených obecných a mestských nájomných bytov je úplne zanedbateľný – napr. na celom Slovensku ich bolo v roku 2016 postavených len 359.

Nájomné byty v Púchove

V tomto storočí sa mestské nájomné byty s podporou štátu začali stavať v rokoch 2000-2001 za primátorov Jána Štrbáňa a Štefana Ridoška, ktorí zabezpečili projektovú dokumentáciu a podpísali zmluvy o úveroch a štátnych dotáciách. Išlo o bytovky na Moravskej č.1877 (13 bytov) a Moyzesovej č. 1867 (28 bytov). Výstavba týchto bytov bola dokončená za primátora Mariána Michalca v rokoch 2002-2003.

V rokoch 2002-2006 bolo postavených 32 bytov v bytovke na rohu Moyzesovej a Moravskej ulici č. 1866. V rokoch 2004-2007 bolo postavených 11 bytov v bytovke na Moravskej ulici č. 1883. Naposledy sa mestské nájomné byty stavali v rokoch 2006-2008 na Dvoroch č. 1932 (48 bytov). Nielen v poslednom štvorročnom volebnom období, ale aj za posledných šesť rokov vlády primátora M. Michalca, sa nepostavil ani jeden mestský byt.

Z celkového počtu 6.700 bytov v Púchove je len 157 bytov vo vlastníctve mesta (2% všetkých bytov). Z toho 25 starších bytov je od roku 2012 určených na odpredaj nájomníkom a 132 novších bytov je určených na sociálne bývanie.

Občiansky zákonník o nájme bytu

Ustanovenia o nájme bytu obsahuje Občiansky zákonník v §685 a nasledujúcich ustanoveniach. Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou, ktorou prenajímateľ prenecháva nájomcovi za nájomné byt do užívania. Nájomná zmluva musí obsahovať okrem iného výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu, prípadne spôsob ich výpočtu. Ak nájomca nezaplatí nájomné alebo úhradu za plnenia poskytované s užívaním bytu do piatich dní po jej splatnosti, je povinný zaplatiť prenajímateľovi poplatok z omeškania. Výška poplatku z omeškania je určená nariadením vlády a predstavuje 0,5 promile z dlžného nájomného za každý deň omeškania, najmenej však 0,83 eura za každý i začatý mesiac omeškania.

V bežnej praxi prenajímatelia požadujú od nájomcov zaplatenie tzv. kaucie, väčšinou vo výške 1-3 mesačného nájomného. Kaucia slúži vlastníkovi (napr. mestu) ako forma zábezpeky pre prípad vzniku škôd na byte, nezaplatenia nájomného a pod. V Púchove sa kaucia na riešenie problému neplatičov zatiaľ nepoužíva.

Štátom regulované nájomné

Za bývalého režimu bola výška nájomného, podobne ako všetko ostatné, regulovaná štátom. Štátna regulácia výšky nájomného dlho pretrvávala aj po reštitúciách starého a privatizácii novšieho bytového fondu. Opatrenie Ministerstva financií Slovenskej republiky č. 01/R/2008 o regulácii cien nájmu bytov z 23. apríla 2008 napr. určovalo reštituentom, že nájomníkom môžu účtovať len 1,29 eur/m² za obytnú miestnosť a 0,60 eur/m² za vedľajšiu miestnosť mesačne.

Opatrenie č. 01/R/2008 tiež stanovilo maximálne ceny ročného nájmu bytov obstaraných po 1. februári 2001 z prostriedkov štátneho rozpočtu, štátnych fondov a rozpočtov miest. Štátom regulovaná maximálna cena ročného nájmu bytu sa opatrením určuje vo výške 5% z obstarávacej ceny bytu.

Do obstarávacej ceny bytu sa započítava pri výstavbe bytového domu cena stavby, cena projektovej dokumentácie a cena inžinierskych činností súvisiacich s prípravou a zhotovením stavby. Nezapočítava sa cena pozemku a úroky z prípadného úveru. Do maximálnych cien nie sú zahrnuté úhrady za plnenia poskytované s užívaním bytu.

Podľa zákona č. 443/2010 Z. z. vlastník tvorí zo schváleného nájomného fond údržby, prevádzky a opráv ročne minimálne vo výške 0,5% nákladov na obstaranie nájomného bytu. V prípade púchovských nájomných bytov má mesto byty v bytovom dome, ktorý je v spoluvlastníctve vlastníkov bytov a nebytových priestorov. Vtedy o tvorbe fondu opráv a výške príspevkov jednotlivých vlastníkov bytov a nebytových priestorov rozhoduje spoločenstvo vlastníkov na základe návrhu správcu domu.

Ekonomické nájomné

Ekonomické nájomné je také nájomné, ktoré pokryje vlastníkovi (súkromníkovi alebo mestu) náklady spojené s vlastníctvom a prevádzkou nehnuteľnosti a prinesie vlastníkovi želaný výnos z kapitálu, ktorý bol vložený do obstarania nehnuteľnosti. Náklady sú spravidla:
– amortizácia nehnuteľnosti
– údržba a opravy nehnuteľnosti
– daň z nehnuteľnosti
– poistenie nehnuteľnosti
– správa nehnuteľnosti
– riziková prémia

Trhové nájomné

Regulované nájomné v súkromných bytoch bolo zrušené deregulačným zákonom č. 260/2011 Z. z. s tým, že zvyšovanie nájomného mohol prenajímateľ uskutočňovať postupne (v rokoch 2011-2015 každoročne o 20%). Od roku 2016 pri nájme súkromných bytov spôsob výpočtu výšky nájomného za užívanie bytu závisí iba od dohody prenajímateľa a nájomcu.

Trhové nájomné sa môže líšiť od ekonomického nájomného. Je v ňom napríklad zahrnutá atraktívnosť lokality nehnuteľnosti. Porovnaním ekonomického a trhového nájomného zistíte, či sa oplatí investovať do kúpy nehnuteľnosti na prenájom. Pokiaľ je trhové nájomné nižšie ako ekonomické, tak je investícia nevýhodná. Ak je trhové nájomné vyššie, investícia je výhodná. Trhové nájomné môže výnimočne mať aj nižšiu cenu ako ekonomické nájomné, napr. keď praskne realitná bublina.

Úhrada za užívanie nájomného bytu

Podľa § 686 Občianskeho zákonníka nájomná zmluva musí obsahovať výšku nájomného a výšku úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu (niekedy stručne nazývanej „energie a služby“) alebo spôsob ich výpočtu. Obvykle sa tieto dve položky ľuďmi nesprávne nazývajú súhrnným slovom „nájomné“. Potom pôvodný pojem „nájomné“ treba zmeniť na „základné nájomné“.

1. Nájomné (základné nájomné) sa zvyčajne počíta podľa veľkosti podlahovej plochy bytu. Mesačné nájomné v mestských bytoch určených na sociálne bývanie má určiť mestské zastupiteľstvo najviac vo výške jednej dvanástiny z 5% z obstarávacej ceny bytu.

Podlahovou plochou bytu je celková podlahová plocha všetkých obytných a vedľajších miestností bytu.

Obytnou miestnosťou je zvyčajne miestnosť, ktorá je vzhľadom na svoje stavebno-technické usporiadanie a vybavenie určená na trvalé bývanie a ktorá má podlahovú plochu najmenej 8 m², dostatočné priame denné osvetlenie, priame alebo dostatočne účinné nepriame vetranie a priame alebo dostatočne účinné nepriame vykurovanie.

Vedľajšou miestnosťou bytu je zvyčajne predsieň, neobytná hala, komora a ďalšie miestnosti, ktoré sú s bytom spoločne užívané a nie sú obytnými miestnosťami. Do podlahovej plochy vedľajších miestností bytu sa započítava aj podlahová plocha obytnej kuchyne do 12 m². Nezapočítava sa podlahová plocha záchodu, kúpeľne, kúpeľňového alebo sprchovacieho kúta, špajze a pivnice.

2. Úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu (energie a služby) sú spravidla:
– dodávka studenej vody
– dodávka teplej vody
– dodávka tepla
– odvádzaní odpadovej a zrážkovej vody
– dodávka elektriny
– dodávka plynu
– odvoz a likvidácia odpadu
– výťah
– osvetlenie spoločných priestorov v dome
– upratovaní spoločných priestorov v dome
– poistka
– poplatok za správu

Úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu musia platiť aj ľudia, ktorí nie sú nájomníkmi bytov, ale ich vlastníci. Úhrady za služby spojené s užívaním bytu vlastníci často nesprávne nazývajú „nájomné“. Je to pravdepodobne zvyk z čias, keď byt nevlastnili, ale si ho len prenajímali.

Rozdiel medzi trhovým a sociálnym nájomným

Nájomníci mestských nájomných bytov určených na sociálne bývanie často argumentujú, že platia vysoké nájomné a preto si ním vraj splácajú cenu bytu. Pravdepodobne svoje platby za bývanie porovnávajú s vlastníkmi bytov, ktorí nájomné neplatia a platia len úhrady za plnenia spojené s užívaním bytu. Ak by totiž bolo ich štátom dotované nájomné vyššie, než je obvyklé trhové nájomné v súkromných bytoch, nemalo by vôbec zmysel byty určené na sociálne bývanie štátom dotovať a stavať. Štát – my všetci – by sme len na nepostavení 132 púchovských mestských bytov ušetrili približne 3 milióny eur, ktorými bola výstavba štátom dotovaná.

Ak by skutočne bolo v súkromných nájomných bytoch nájomné lacnejšie, nemal by byť pre nájomníkov problém opustiť drahé mestské byty a odísť do lacnejších súkromných. Keby také naozaj existovali…

Spracoval Slavomír Flimmel

Zdroj:

http://ekonomika.sme.sk#ixzz5SEGEZS00

http://www.institutfinancnejpolitiky.sk/kalkulacky/nehnutelnosti/getprice.php

https://spravy.pravda.sk/ekonomika/clanok/477277-slovaci-sa-pre-byvanie-zadlzuju-chybaju-najomne-byty/

https://www.puchov.sk/domovy-a-bytovy-fond.html

https://hnporadna.hnonline.sk/poradensky-servis/152841-uzivanie-bytu-a-rocne-vyuctovanie-nakladov